전세사기로 인한 피해 사례가 계속 들려오고 있습니다. 2019년 인천에서는 가짜 임대인이 오피스텔을 소유한 것처럼 위조한 등기부등본을 사용하여 전세 계약을 체결하였고 그 피해액이 24억 원에 이르렀습니다. 또한 강남에서는 전세계약서 위임장을 위조하여 임차인 13명으로부터 34억 원의 전세 보증금을 횡령한 사건도 있었습니다. 이러한 경우, 임대인이 지방에 거주하거나 대리인을 통해 계약을 체결하는 등의 방식으로 피해를 입힐 수 있습니다. 전세 사기 유형과 예방법을 알아보도록 하겠습니다.
전세 사기 유형
1. 깡통전세 유형
시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생합니다. 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우입니다.
- 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
- 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우
사례 1: 새 집주인이 ‘바지 집주인’
세입자는 전세 확정일자까지 받은 후 입주한 집에서 2달 후 집주인이 바뀌었습니다. 새 집주인은 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정하였고, 세입자는 원하지 않는 집을 떠안게 되었습니다.
사례 2: 새 집주인은 ‘블랙리스트’
세입자는 은행에서 대출을 받아 전세 계약을 체결한 후 입주했습니다. 그러나 임대인이 변경되었고, 새로운 임대인은 주택보증공사의 ‘블랙리스트’에 등재된 갭투자자였습니다. 세입자는 전세 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 놓였습니다.
사례 3: 나도 ‘갭투자’ 피해자
건축주가 갭투자자에게 싼 값에 건물을 판매하였고 세입자는 전세 계약을 체결합니다. 그러나 전세 기간이 만료되면서 세입자는 보증금을 돌려받기 전까지 이사를 갈 수 없는 상황에 처합니다.
사례 4: ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각
임대사업자는 세입자들에게 사기를 벌이고, 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조합니다. 이로 인해 다수의 세입자가 피해를 입게 됩니다.
2. 건물 ALL 전세 사기 유형
다가구, 상가주택 등에서 주로 발생하는 유형입니다. 공인중개사와 집주인이 건물 내의 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매를 통해 세입자의 보증금을 가로채는 경우입니다.
사례: 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’
원룸 전세계약 시 건물 시세가 약 9억 정도였고, 등기부등본에 근저당 채권액이 4억5천만원으로 기재되어 있었습니다. 공인중개사는 보증금 1억2천만원을 지불하면 충분히 보장받을 수 있다고 설명하여 계약을 체결하였습니다. 그러나 건물주는 전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고, 해당 건물은 경매로 넘어갔습니다. 이후 계약일 이전에 4억7천만원의 근저당이 설정되어 있었고, 공인중개사와 건물주가 함께 짜고 계획한 것을 알게 되었습니다. 보증금을 돌려받기 어려워 지급명령 신청과 민사소송을 진행했지만 건물주가 재산을 확보하기 전까지 보증금을 반환받지 못했습니다. 또한, 공인중개사의 과실에 대해 손해배상 청구와 경찰에 형사고소를 접수하였습니다.
3. 전월세 이중계약
전월세 이중계약은 다음과 같은 방법으로 세입자의 보증금을 가로채는 사기 유형입니다:
- 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결합니다.
- 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 체결합니다. 이중계약으로 월세 물건에 전세계약을 하여 세입자의 보증금을 가로챕니다.
사례 1: 가짜 집주인을 내세운 중개보조원
신혼집 마련을 위해 공인중개사 사무소를 통해 보증금 8천만원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결했는데, 실제 집주인은 따로 있었고, 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었습니다. 중개보조원은 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 위장하여 보증금을 훔친 사례입니다. 이런 수법으로 신혼부부나 사회 초년생 등 부동산 거래에 익숙하지 않은 사람들을 상대로 65억원의 보증금을 가로챘습니다.
사례 2: 무자격자의 중개행위
중개무자격자가 자격증을 빌려받아 공인중개사 사무소를 운영하고, 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사례가 있습니다. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인하고, 신분증 및 중개업 등록증의 위조 여부를 확인해야 합니다.
사례 3: 관리소장이 대리인 행세하여 보증금 차액 가로채기
오피스텔 관리소장은 임대차 계약 위임장을 가짜로 작성한 뒤 대리인으로 나와 오피스텔 임차인과 전세 계약을 체결하고, 임대인에게는 이를 월세 계약인 것처럼 속여 보증금 차액을 훔치는 사례도 있습니다.
4. 동일물건 2중~3중 계약
동일한 임대물건에 2명 이상의 세입자가 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 사기 유형입니다. 주의가 필요한 경우로서 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 체결하여 여러 명의 피해자가 발생할 수 있습니다. 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
사례: 계약한 집에 다른 세입자가 존재
공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집에 대해 권리관계 등을 확인하고, 집주인과 직접 만나 계약을 체결했으나 이사하는 날 다른 세입자가 존재한다는 사실을 알게 되었습니다. 공인중개사와 집주인이 계획하여 동일한 물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 사라져서 여러 명의 세입자가 보증금을 사기 당하는 사례가 발생했습니다.
5. 신탁사 소유 건물 사기
건물주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당 순위를 신탁사보다 우선해 준다고 속여 전세 계약 후 보증금을 가로채는 사기 유형입니다. 신탁 물건은 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 되며, 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 합니다.
사례: 위탁자 집주인의 사기 행각
건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 제2금융권으로부터 54억원 가량의 은행 대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당 순위가 신탁사보다 우선 순위라고 속여 전세 계약을 체결하여 건물 주인과 공인중개사가 전세 보증금을 가로채는 사례가 있습니다. 해당 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
6. 전세대출 사기
임대인과 임차인이 결탁하여 정부 기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 사기 유형입니다. 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세자금 대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받습니다.
사례: 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지
전세 세입자는 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속여 이 집을 담보로 주택 담보대출까지 받습니다. 사기꾼들은 집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고, 집값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 방식으로 여러 채의 집을 구매해 수십 억을 가로채었습니다. 집이 경매에 넘어가더라도 주택 담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금 대출을 내준 은행은 대부분 한 푼도 건지지 못합니다.
계약 전 전세사기 피해 예방법
1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인하기
- 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원의 정상 등록 정보를 확인합니다.
- 국가공간정보포털 또는 경기부동산포털에서 확인하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하여 확인해야 합니다.
다음의 2번부터 4번까지의 일은 공인중개사에게 요청합니다.
2. 임대 물건의 서류 확인하기
- 건축물대장: 건물의 정확한 소재지, 소유자, 면적 등 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인합니다.
- 등기부등본: 건축물대장의 주소와 일치하는지 확인한 후, 소유자, 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 정확히 확인합니다.
- 납세증명서: 국세, 지방세 체납 여부 등을 확인합니다.
- 중개대상물 확인·설명서에는 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용을 기재하고 확인합니다.
- 건축물대장은 정부24, 등기사항증명서는 인터넷등기소, 납세증명서(국세완납증명)는 홈택스, 지방세 납세증명서는 위택스에서 확인할 수 있습니다.
- 관련 서류의 발급일자가 계약당일과 일치하는지 확인하고, 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급을 요청해야 합니다.
- 확정일자와 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청하거나 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템‘에서 일부 자료를 조회할 수 있습니다.
3. 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인하기
- 등기부등본의 소유자가 계약을 하러 온 집주인과 동일한 사람인지 확인합니다. “신분증 사진”과 “얼굴”을 대조합니다.
- 주민등록증 진위확인: ARS ☎1382 또는 정부24에서 확인합니다.
- 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24에서 확인합니다.
- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24에서 확인합니다.
4. 집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항
- 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인합니다.
- 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴을 대조하고 계약 내용을 확인합니다.
- 반드시 위임장 등을 확인해야 합니다.
계약 후 해야 할 일
1. 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야 합니다.
계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되고 보증금을 지킬 수 있습니다.
※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능합니다. (주민센터 또는 읍·면사무소 방문)
2. 주택 전월세 신고를 해야 합니다.
“부동산 거래신고 등에 관한 법률” 개정에 따라 ‘21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화됩니다.
※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고해야 합니다.
3. 전세 보증금 보증에 가입해야 합니다.
HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
– HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009
– SGI서울보증: ☎1670-7000
※ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인 75%, 임차인 25% 부담) 대상이며, 기존 주택은 ‘21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)
4. 임대차 관련 상담
주택임대차3법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담 가능합니다.
– 경기도 무료법률상담실: ☎031-8008-2246
– 경기도 열린민원실: ☎031-8008-2255
– 경기도 북부청 종합민원실: ☎031-8030-2255
– 대한법률구조공단 상담안내: ☎132
※ 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 및 집값담합 신고 가능합니다.
– 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 신고: 부동산광고시장감시센터 ☎02-6951-1375
– 집값담합 신고: 부동산거래질서교란행위 신고센터 ☎1833-4324
< 참고 글 >
HUG 전세보증보험 가입 조건, 기한, 대상, 보증료율